2018年11月份买了一套65万的房子永利集团最新网站

作者:理财产品

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

当然其余五年之间你赚的其他钱是不算利息的,这些都是你劳动换来的钱,不能按照银行理财利息来计算。

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所以这套房你实际花的总成本在 45+10+28=83万左右,如果还加上办证等下来,85万没跑了。

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贷款30万元

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

问:2018年11月份买了一套65万的房子,首付35万、贷款30万,5年后要卖多少钱才不亏本?

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很多人算到这里就结束了,认为房子只要卖到85.15-4.68=80.47万元就不算赔钱。其实不是的,大部分人都忽略了首付资金的机会成本。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

把它当做一道数学题,就好计算了。我们先看看从你买房子到维护五年房子所需要的成本是多少。

不妨算笔账。

看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

如果是小县城的要上涨30%,需考虑该地方是否有重大利好,不然现在的房价已经过了爆发期,很可能楼主已经成接盘侠,有价无市。就算是一线二线城市也是要看地方,已经过了纯粹炒楼的阶段,房价现在大范围涨两三千已经很不合适。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

首先来计算一下你的贷款月供和贷款利息,如上图,根据你的描述计算出来的情况,还款总额为404818.1元,贷款利息为54818.1元,月供为6746.97元。

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你这个问题要通过计算才知道5年后要卖多少钱才不亏本?下面为计算得出答案。

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

贷款利息约为5.48万元

看懂了吗?房贷一般是5年或者以上期限的,反而利率最低,利率是5.6%。

普通企业贷款(多是1年到2年左右的)是5.97%;

小微企业贷款(多是1年到2年左右的)利率是6.41%。

如果是自住,毕竟钱是没办法住的,买房是刚需的话,可以购买,适合自己的月供就可以。如果对自己收支平衡带来很大压力,建议可以继续观望,持有现金或则投资其他项目来赚钱也可以。

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

综合以上计算和分析得出结论,你这套65万贷款买的房子,五年之后想要不亏本卖出,如果是净收入卖房以78.36万元卖出,如果是包含手续费要卖单83万元左右才能不亏本,这些就是我个人通过分析得出的答案,仅供你参考。

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

这70.48万元就是你实际为了这套房子付出的成本。

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肯定不是,而肯定还要算上假如你把这笔钱不去买房,然后拿去理财的利息,再度加上投资收益的利息才是你真正这套房付出的成本。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

题主要考虑现在新发盘的楼面均价,租房价格,卖地均价。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

4、5年后房子卖多少不亏本

一套65万的房子,首付35万、贷款30万,5年后要卖多少钱才不亏本?保本需要房子升值的收益=贷款支付的总利息+首付的资金成本-租金收益=8.75万+72868.61-13万=30368.61元。5年后房子的升值的收益为3.03万不亏本,所以65万房子5年后需要卖68.03万不亏本,即房价复合年化增长0.9%。

这是一道计算题,当然还需要知道这套房子有没有租金。假如有租金,则还要考虑租金的收益情况。但无论是否是银行贷款,那么也是都要考虑货币成本的因素。

在没有租金因素情况下:

按照目前货币供应量增长率情况分析,每年货币收益率达到了8%才算持平。也就是投资35万元的首付款且8%的复利计算,得出收益额为35*1.47=51.45万元。而且还要加上利息支付费用(假设按1.1倍即4.8%计算)约=30*5*4.8%=7.2万。

5年后至少要卖到51.45+30+7.2=88.65万元。比原来的65万元基础上提高36%以上才可以跟得上货币贬值的步伐。

考虑租金因素下的分析:

可假如每年还可以获得2.5%的租金,那么每年还可以减少1.625万元的房租成本(不考虑折扣成本)。那么五年可以减少8.125万元,也就是从88.65万元,减少到80.5万元。

按2.5%记取房租,则5年后5年后只要80.5万元就可以达到收益平衡,也就是收益率要达到24%。

虽然我们在计算时,把货币收益率定在8%的较高位置。很多家庭的货币收益基本上达不到,但这个也是社会基准收益率,做不到那只能证明我们的货币在不断地贬值。而且在计算房租、利息等数据时都是采用简单方法计算,难免会有小误差,但这样计算可以比较方便。总之,按照非现房或装修成本大且租金低的房产,投资65万需要在5年后卖到88万以上才能达到收益平衡;同样,在考虑租金的前提下,5年后也要达到80万以上才可能达到收益平衡。

5年房价不涨等于首付款交给了银行。未来几年里投资房产基本上很难达到标准的收益平衡点,只不过希望不要不跌,能够保持房价基本稳定就已经不错了。这样可以拿到租金而获得一份生活的收益保障。

最近大家谈论毛衣战和华为的比较多。面对米国的封杀,任正非不得不走出来,频繁密集地与媒体沟通,阐明华为的立场及其对一些问题的看法和观点。

“(在科学技术上)我们国家整体和米国比,差距还很大。这与我们这些年的经济上的泡沫化有很大的关系,P2P、互联网、金融、房地产、山寨产品……等等泡沫,使得人们的学术思想也泡沫化了。”

这就是明显的一个例子,买了房子不是为了住,就盘算着什么时间卖出去赚多少钱。

首付35万,不要干别的,存在银行5年定期也有5%的利息,即8.75万元;贷款30万,2018年11月正处于房贷利率最高峰,市场平均水平是5.71%,按照60期等额本息还款的话,支付利息4.56万;再加上房产交易的税费,就算是2万元吧。

简单一算,这套房子持有5年的成本就是15万多。

当然,房主可以把房子租出去收租金,但是也不是说说话就办到的事,需要投入时间和精力,投入基本的装修费用,以及其他各种跑腿磨鞋底和费口舌的成本。还有一个关键问题,总价65万元这么低价的房子,我就在想它是位于什么地方呢?好不好出租呢?租金能达到多少呢?

总之,简单算一算不亏本,可能卖75万就可以了。问题的核心在于,此时炒房的时机十分不妙,未来5年房价涨起来可能比较费劲,如果地域不好、位置不佳就怕是出手都困难。信息不多,在此也不好判断。

卖房并不是说你要想卖多少钱,或卖多少钱能赚多少钱这样一个标准来衡量,你不知道五年后的市场行情,只能在五年的时候,如果要出手的话,根据你房子所在位置及房屋的优越性来确定你的房价,还要根据周围房子的出售价作为参照,至于获利和亏损才能体现出来。

上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

我还得提醒你一点,五年之后把这套房卖出去,以78.36万元的成本卖出,而且这笔钱是净收入,不包含卖房的所有手续费,卖房一切手续费是全部由买方承担。比如说契税,个人所得税,中介费,公证费等等一些杂七杂八的费用,这些费用最起码也是要几万元,如果要包含这些费用你这套房最起码要卖83万元左右。

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以上是成本,房子在这期间还会产生收益,比如租金

那么我们按照贷款方式计算一下。

假设题主65万买70平的房子房价9000,100平的房子房价6500,120平的房子房价5500左右。现70平均价需要上涨30%到12000,100平均价需要上涨30%到8300, 120平均价要上涨30%到7000,所以总得来说同区房价要上涨30%才是保险的,还要高于这个基础才能卖,不然连成本都捞不回。

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

如果是在此前的楼市环境下5年后房子的增值空间还是非常可观的,基本上5年下来可以保持20-30%的房价增幅,以笔者的经验楼主所在的城市应该是3-4线城市,毕竟总价才65万元左右,但是也不排除是二线城市的小型公寓房,因为首付占比达到了一半以上,这也是目前市场上公寓购买的首付标准。

当前楼市的焦点,是房租大涨。

有人说可出租,简装修预计10万,月房租2000,五年满租金12万,成本83+10-12=81万,相差无几。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

房价65万,首付35万,贷款30万,贷款利率上浮20%也就是5.88%,贷款5年,5年后要卖多少钱才不亏本呢?

而根据“二季度央行货币政策执行报告”,6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%,6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

2、首付的资金成本

首付35万,按照银行存款5年期利率5%计算,5年银行存款收益为8.75万,资金成本为8.75万。

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

假设是三四线城市的房子,因为是在2018年11份入市,那么也就是说借助了这一波三四线城市房价上涨的红利,目前的房子价值其实是处在一个高位,五年后房子能卖出比现在的价钱更高还是有一定风险性的,卖多少不亏本笔者前面已经说了,至少要卖70万以上,但是三四线城市房价上涨源于棚改及大量一二线房产资金的下沉所导致,并不具备持久性,5年后能不能卖出70万待定。

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

总结:

87.97万相比65万,需要涨幅35%。也就是说5年时间,房价需要涨幅35%才能让你回本,更别说赚到钱了。看目前的房价行情,真不像是要能涨那么快。题主的投资可能在5年后难回本。

银行研究僧,你学习,我也跟着学习。

谢邀。问的是房子,其实就是一道计算题啊。

1、先弄清楚你的成本。35w首付+五年的月供+机会成本(银行利息或者同期理财平均收益,具体包括你35w首付在这5年的利息,你5年月供的利息),此外假设题主用的全是公积金贷款,没有商业贷款,又因为考虑卖出,贷款年限20年,差不多就是35+10.2+35*1.04*1.04*1.04*1.04*1.04-35+10.2*1.04*1.04*1.02-10.2=35+10.2+7.58+1.03=54.01 这些算是你全部的成本,假设其他因素不变的话,因为你那个时候还有15年的房贷需要还,大概是30.6万元吧。所以,你需要卖到54.01+30.6,也就是84.6万元才不亏本。

2、考虑到买房的时候65万,5年时间涨到84.6万,差不多85w,5年20w涨幅,好像不难啊。:)

3、这种计算方式没有考虑交易税费,实际上如果你是多套房,贷款利率要上浮,卖出也有可能要交税,另外,不考虑装修成本,但如果可以出租的话,那么5年内也许有3-4年时间的出租收益,这些都没有计算。

4、按这个计算,5年内题主总投入是35万首付+10.2w月供,也就是45w左右的本金。但是其中有10w左右你是分期投入。

我觉得啊。跑赢GDP就好了。

2019年预测是6.6%。

2020年预测是6.9%

2021~2023年。我们算均值6.75%好了。

看看。

19年为692900

20年为740710

21年为790707

22年为844079

23年为901055

能到这个数字。说明就跑赢了GDP了。你也没啥好说的了。

如果赞同我的回答,麻烦给个关注和点赞哦。码字不易,谢谢。

我想迟早会有人提出这样的问题的。2017年和2018年买房的人,会首先提出这样的问题。而2015年到2018年之间,所有买房子的人都会有这样的焦虑。焦虑的源头自然是房价,只听声响不见价涨,甚至想要套现还不太好卖,这样的一种现实。所以我从去年上半年就开始呼吁,不是刚需,尽量不要考虑投资房产。刚需买房,为的是自己住,价格的涨跌对他没有太大的意义。住在那里的房子要把它卖掉,总是不现实的。

投资房产的人就会有这样的焦虑。题目所说的仅仅是一套价值65万的房子,看起来还好,不用太过担心。30万的按揭,按揭5年需要支付多少利息,算起来也是有限的。按照5.88%的利率计算,我们算他20年的贷款周期。按照等额本息每月还款2128.58元,其中利息支出每月878元,五年合计52714元。5年下来52,000块钱的利息是可以看得到的成本。看不到的成本是机会成本。也就是35万元,5年下来的理财收入,如果按照4%国债利率来计算的话,那么简单计算可以有7万块钱的利息收入的机会。一进一出持有这个房子的成本就是12万。

当然拥有一个房子也可以有收入的机会。比如说每个月出租有1000块钱,我们假定他买下房子是个现房,有5年的房租收入。那合计就是6万块钱。

5年下来实际支出的成本会有6万。那也就是说一套65万的房子持有5年的话,就成本要增加6万块钱变成71万。如果说以71万的净价成交。哪简单计算来说,这个房子是没有亏钱。但现实有没有那么丰满,就很难说了。

这个问题问的好,大部分人都有这个疑问,我买一套房,房子涨到什么价位,才不亏本,这个算起来其实很简单,房子升值的部分+租金输入=贷款支付的总利息+首付的资金成本。

注意!有密帖,下方屏幕点击即知。

还有一个隐形成本:35万本金存入银行5年定期获得收益大概在7万左右,或则更好一点有10万。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

首付款35万元

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

这5年时间你的房屋总成本应该为73.5+0.65+10+1=85.15万元。

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就你拿出的35万元首付款,假如你按照民营银行五年期大额存单利率来计算,不要说有多高,五年期的大额存款年利率最起码达到4.5%,这是肯定会有的。所以按照五年期的银行大额存单利率4.5%来计算,35万元五年之后可以得到总利息为:35万元*4.5%*5年=78750元,约为7.88万元利息收入。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

如果题主纯粹投资,毛坯房买进卖出,可以参考:首付35万,贷30万总还款额在63万。月供大概在1700元,5年总还款10万左右,本金大概还了2万。因此5年的成本为35+10=45万。

就是这样,自己看看吧。

1、租金

租金年利率假设在年化4%,65万的房子,5年的租金收入为13万。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

呵呵,感觉头条很多问题重复性很大,刚刚回答了一个类似的。

对了,8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上,透露了一个重要数据。在央行定向降准,努力降低融资成本的情况下,7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%,比上年末下降0.14个百分点。

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情况真是这样吗?

在你维护房子的5年时间里,你的30万首付是没有任何收益的,这部分钱如果放在银行,操作得当每年有5%的收益,五年下来就是30万*5%*5=75000元。所以房子的总成本应该为85.15+7.5=92.65万元。房子要卖到92.65-4.68=87.97万元才不亏本。

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

如果你拿了钥匙,每月物业费大概在200元左右,五年共1.2万物业费。

上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

2018年11月左右,房贷利率应该为基准利率上浮20%,也就是5.88%左右。因为题主很明显是为了投资用的,所以我猜题主应该会选择30年的贷款期限,等额本息。这样的方式比较适合让租金还月供。当然了,选20年,等额本金也很好。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

这些总和为:35万元+30万元+5.48万元=70.48万元

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

题主要卖房,必须还清贷款这是最简单的卖房方法,需还掉银行贷款剩余本金。

上图是珠海对具体项目的估算,征地投入资金是45亿元,未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

首付35万,贷款30万,按常规的还款5年来计算,每月的月供大概是5627.07元,利息总额3万多元左右,那么也就是说这套房的总成本大概是65万+3万+契税维修金1-2万=70万左右。

上图是东莞对于具体项目的估算,征地投入资金46亿元,未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

假如你把房子租出去。按租售比500:1的比例来的话,月租金为1300元。房子是新房,一般两年交房,是二手房,半年内也该给你了。再算上找不到租客的时间。五年下来租个36个月还是比较随意的。收益为1300*36=4.68万元。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

是不是5年后房子只要卖70.48万元你就保本了呢?

楼盘网感谢邀请!

所以可以根据这个数据得出,可以计算出你的实际购房成本:

3、贷款30万总利息

贷款本金30万,还款方式假定为等额本息,期限30年,贷款利率为基准利率4.9%,每个月还款1592.18元,5年支付的总利息为72868.61元。

在题主维护房子这5年时间,月供为每月1776元,这当中总共付的利息为8.5万。如果卖出的话提前结清,房子的总成本为65+8.5=73.5万元。你的房子应该不超过90平,契税为房价的1%,也就是6500元。假设题主买的是新房,还要装修,怎么着也得花10万元左右。前前后后跑手续的交通费,银行及中介再收一些乱七八糟的费用1万元是有的。

假设是2线城市公寓房,后期还是有一定的增长能力的,毕竟现在新一线城市房价还处在一定的低位,一些2线城市的公寓房价格低的在八九千元左右,高的在13000左右,如果地段好升值空间会较大,5年后再卖亏本的可能性相对较小。

所以你真正你为了买这套房,五年之后的实际成本就是70.48万元+7.88万=78.36万元,这就是你的实际购房成本,你五年之后真正就是要买78.36万元才能不亏本。

如果提前还款,银行五年后不收违约金1%或则3%,那就还需还掉28万本金。有些小银行不收提前还款的违约金,有些需要,必须问清楚。

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